Jeder Vermieter oder Verpächter möchte die Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, in voller Höhe geltend machen können. Doch die vereinbarte Miete spielt dabei eine erhebliche Rolle.
Nicht immer lassen sich Objekte zur ortsüblichen Miete vermieten. Oftmals ist es so, dass sich nicht die ortsübliche Miete erzielen lässt. Auch beim Leerstand der Objekte fallen Kosten, wie z.B. Zinsen Grundbesitzabgaben, Versicherung, etc. an. Daher kann es für Vermieter sinnvoll sein, auch wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, zu vermieten.
Ab wann ist die Rede von verbilligter Vermietung?
Sobald die im Mietverhältnis vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, spricht man von verbilligter Vermietung. In diesem Fall wird der Abzug der Werbungskosten nicht voll anerkannt. Hier kommt es zu einer Kürzung der Werbungskosten, da das Finanzamt dann von einer teilunentgeltlichen Vermietung spricht.
Der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten ist steuerpflichtig. Die Werbungskosten dürfen aber nur dann voll von den Mieteinnahmen abgezogen werden, wenn es sich, im Sinne des Steuerrechts, um eine vollentgeltliche Vermietung handelt. Von einer vollentgeltlichen Vermietung ist immer dann auszugehen, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten sind nur abziehbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen.
Beispiel
Bei einer 50 qm großen Wohnung beträgt die ortsübliche Miete 8,50 €/qm. Diese wird für 5,10 €/qm vermietet. Es fallen Werbungskosten in Höhe von 4.200 € an. Die vereinbarte Miete beträgt 60 % (5,10 €/8,50 €) der ortsüblichen Miete. Es liegt keine vollentgeltliche Vermietung vor. Die Vermietung ist nur zu 60 % entgeltlich und zu 40 % unentgeltlich. Somit sind lediglich Werbungskosten in Höhe von 2.520 € (60 % von 4.200 €) abziehbar. Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind 3.060,00 € Jahresmiete – 2.520 € abziehbare Werbungskosten = 540 € / Überschuss zu versteuern. Bei einer vereinbarten ortsüblichen Miete von 5,60 (66 %) wäre ein voller Werbungskostenabzug zum Tragen gekommen. Bei Beachtung der Wertgrenze von 66 % hätte sich der begrenzte Werbungskostenabzug vermeiden lassen. Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind 3.360,00 € Jahresmiete – 4.200 € abziehbare Werbungskosten (100 %) = ./.840 € / Verlust anzusetzen. Hieran erkennt man die erheblichen steuerlichen Auswirkungen.
Hinweis
Um im Vorfeld Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte darauf geachtet werden bei bestehenden und neu abzuschließenden Verträgen den vereinbarten Mietzins auf mindestens 66 %, (eher 70 %, da sich der Mietspiegel nach obenhin anpassen könnte), der ortsüblichen Miete zu vereinbaren.
Sollten Sie Fragen zu Ihren Vermietungseinkünften haben, beraten wir Sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Thumbnail Image Apartments, Rue La Fontaine von Steve Cadman via CC CC BY-SA 2.0.